小体量老商场转型三部曲-形成与大型购物中心抗衡壁垒是关键

商场的租赁甲方作为平台，通过为乙方提供物业、场地、客流量完成租金变现过程。一般情况下，当场地与流量价值相差不大的情况下，甲、乙双方其实矛盾不大。但如今很多现成的老商场都不得不面对商户撤场、流量衰竭、被动自己管理、无奈寄望于自营的窘境。

这种现象的发生是由于甲、乙双方对商场估值差异性导致，而且这种发生在商场甲乙双方中存在的差异化现象已经越来越普遍。

未来甲乙双方要做的还是在转型上下功夫，因为逃避或者不在引流上下功夫真是很难实现流量变现这一最终的商业目的，整体转型是必然趋势。通过建立起一定的壁垒，才能抵抗后期购物中心的进攻。如果还是以现阶段的零散业态做组合，未来会被慢慢拖垮。

从上世纪90年代开始，商业地产迎来井喷时代，但是在四年前也就是2015年，开始出现过剩局面；面对业态功能庞大的现代购物中心的竞争压迫，那么相较体量更小老商场如何转型？下面展开几条关于这一命题的讨论。

做好客流估值

老商场地段租金估值低于新城区商业估值的案例已经屡见不鲜，但是无论规模如何，无论地段如任何，无论定位如何让，所有的商场都离不开客流量的维系与引入。因此小体量老商场转型的第一步是要意识到客流估值的重要性。客流估值除了依靠位置优势外，还依赖商场的商业运营能力，但是老商场又存在一个很明显弊病——依靠自然人流来支撑，基本不做运营。这会导致商场的红利期过后，估值体系迎来大面积坍塌。

拿自营便利店来说，这是一般商场都存在的一种业态形式。但是今天我要告诉你的是：自营便利店对商场经营没有太大存在价值。它只起到便利消费者购物的作用，甚至只又为商场员工消费作用，没有竞争优势也不具备不可替代性，既无法为商场提档，也无法为商场引流，因此这种业态在商场转型阶段可以排除。

放弃原有的租金坐标

租赁型商场收益要看出租率及租金价位两个指标。老商圈项目在衰落过程中，当无法支撑商户同时开多家店的时候，大部分商户往往会选择关掉性价比最差的门店，这个时候就会出现店铺空缺。老商场往往存在租金高、无运营能力、历史矛盾多等问题，一旦自然流量衰竭商户们只会选择退出这场博弈，毕竟适时认怂也总比螳臂当车好。

那么在商场不具备运营能力，自然流量又开始快速衰竭的时候，商场最好就是放弃原有的一个租金坐标，因为作为房东，不要硬撑已经下沉租金趋势。即使租金下滑是没有底部的，但还是有很多商场都不愿意承受和面对这种风险，最终被拖烂的的后果。

经营业态由热转冷

新商业项目不断下沉，小体量老商场如果还继续沿用的老商圈的话，客流会被不断地稀释。自然流量衰竭已成为现实，如果经营者又想继续维系商场的情况，最好的方法就是经营业态由热转冷，也就是那些都不需要太大人流量作为支撑的业态，或者说引进能够自我解决流量的业态。

冷门业态也可以理解为承租能力不强的业态，比如教育培训、健身会所、家电卖场等这类业态，往往以自我引流为主，可以不需要商场提供流量，当然有流量更好。

很明显，这只是一个下下策，经营业态由热转冷只会是小体量老商场的一个参考策略。用一个85㎡的网红店铺作为杠杠做旺一个七层的一个商场，这几乎是不可能的，因为你不可能在没有运营的条件下实现租金止跌又要高出租赁。

面对大型购物中心在人们心中的地位愈加崇高、电商行业对实体零售店的冲击等等现状的冲击，小体量老卖场就像众多传统行业一样，或被淹没在市场竞争中，或在夹缝中生存，他们需要多项那些转型成功的现代商场学习，因地制宜出更多适合自身的发展策略。在当前复杂的零售环境下，小体量老商场何实现招商、品牌组合、功能组合？如何提升消费者体验、顾客粘性……？这还需要我们进行更多的思考与讨论。